完善廉租房保障制度 稳妥推进廉租房建设
廉租住房制度是国家为解决城市低收入家庭的住房困难而实施的一项重要的民生工程。陈三新书记在湘潭市第十一届党代会报告中明确提出：“实施保障性安居工程，加快廉租房、公租房和经济适用房建设，解决好困难群众住房问题。”近年来，在中共湘潭市委、市政府的正确领导下，湘潭市的廉租住房保障建设取得了较好的成绩，但是仍然存在着一些亟待解决的困难和问题，需要引起政府和社会各界的高度关注和重视。
一、当前我市廉租住房保障工作基本情况
我市廉租房保障制度启动于2004年，目前，我市城区廉租住房保障对象为人均月收入低于660元且人均住房面积低于10平方米的城市低收入住房困难家庭。廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式。截止到2011年7月底，全市已累计为13924户次城镇低收入住房困难家庭提供了廉租住房保障。正在享受廉租住房政策保障的家庭为11019户，其中享受实物配租的家庭为5735户，享受租赁补贴的为5284户。七年来，我市通过新建、改造等形式共筹建廉租住房8000套，总建筑面积40余万平方米。通过多年努力，湘潭市廉租住房保障工作取得了较好的成绩，得到了广大市民的好评，也得到了上级政府的充分肯定。
二、我市廉租房保障制度存在的问题
1.廉租房建设资金筹措渠道需要拓宽
目前，我市廉租住房保障资金来源主要依靠各级政府年度财政预算安排的廉租住房保障资金和住房公积金增值收益，而土地出让净收益尚未筹集到位。由此造成我市廉租房保障资金筹集压力大，难以满足廉租住房建设的需要。2009-2011年，我市共新开工建设保障性住房约40万平方米，总投资概算为6.7亿元。2009年已竣工项目经市财政评审审定资金缺口为6600万元；2010年新建项目资金缺口约4400万元；2011年项目投资概算为2.2亿元，项目资金缺口达1.51亿元。将来落实《湘潭市“十二五”住房保障规划》时，廉租住房建设面临的资金缺口将更加巨大。
2.保障性住房管理机制需要完善
我国的住房保障制度是随着住房商品化改革后逐步建立起来的，目前已初步建立起以廉租房、公租房和经济适用房为主体的住房保障制度。跟相对成熟的养老、医疗、失业保障制度比起来，住房保障制度仍属于一项需要不断完善的民生保障制度。目前，我市政府编制中尚未设置专门的住房保障部门。具体到廉租房的建设和管理，我市仅由房产管理局下属廉租办主管廉租房建设和管理，而廉租办限于人员编制的限制，只能将住房保障对象资格审查等基础性工作完全依托市民政局和各街道、社区来完成。随着住房保对象审查工作由临时性任务转变为日常工作后，人员和经费早已捉襟见肘的街道和社区越来越感到难以承受。
3.廉租房建设方式需要转变
目前，我市廉租住房实物配租主要依靠建设廉租住房小区的方式来解决的，这种建设方式的优点是能够快速集中地解决低收入住户困难家庭的住户保障问题。但集中建设方式带来的问题同样不容忽视。由于小区内住户主要是城镇低收入家庭，家庭经济状况普遍不佳，属于城市中的弱势群体，且其中不乏吸毒、两劳释放人员，因此，廉租房小区往往存在后续管理难度大的问题，尤其是综治维稳、计划生育等社会性工作管理难度更大。此外，廉租房小区往往居住面积小、卫生条件差、配套设施不足，使得廉租房小区在一般人心目中就是城市的贫民窟。这种思维模式很容易对小区居民，特别是对小区中青少年的心理产生不良的心理暗示。而这种心理暗示，在社会转型期往往会成为社会的不稳定因素。欧美国家早期保障房建设时期就曾发生过保障住房小区居民引发的社会动荡。我市板马路廉租公寓和岳塘廉租公寓，仅今年就发生了三起自杀事件。
4.廉租房准入和退出机制需要完善
为了实现廉租房分配的公平公正，我市房产、民政等政府部门以及街道、社区采取了多项积极措施，也取得了不少成绩，但仍然存在一些问题。一是廉租房初次分配时，尽管政府主管部门和街道、社区采取了很多办法对申请人的家庭情况进行调查、核实和公示，但仍有极个别不符合条件的家庭通过提供假材料分配到了廉租房，严重损害了党和政府的形象。二是廉租房住户的退出机制不够畅通。廉租房是政府向低收入住房困难家庭提供低租金的公共住房租赁服务，廉租户并不享有产权。但现实情况是，很多廉租户将政府配租的廉租房视为自己的私人财产，有些住户家庭经济状况改善后，不但不主动退还廉租房，还擅自将廉租房转租牟利。以上情况尽管出现得不多，但社会负面影响极大。
5.廉租房小区后续管理和服务需要改善
2009年12月24日，我市出台的《湘潭市廉租住房后续管理办法》中对廉租房的后续管理和服务进行了明确分工，办法明确规定：廉租住房小区应当纳入房屋所在社区的物业管理和服务；廉租住房房屋及其公共部分设施设备的维护、修缮和更新由市房产管理局负责；廉租住房小区内的垃圾消纳由小区所在地的区建设局负责；廉租住房小区内的保洁、保安和保绿由小区所在地的社区负责；市（区）公安部门及其派出机构应根据实物配租保障对象申请及时办理户籍迁移手续。然而，我市多数廉租房小区的住户普遍反映小区没能享受到应有的公共服务，已建成的廉租房小区无论是在居住环境、医疗卫生、公共交通、公共安全还是社区服务等各方面，与其他商品房小区相比有着巨大的差距。
三、完善廉租房保障制度、推进廉租房建设的建议
1.创新筹资模式，解决资金问题
我市廉租房建设资金缺口问题，只有通过多元化筹资才能得到较好的解决。首先，政府的财政支出应当是廉租房保障资金的重要及主要来源。实现居者有其屋是各级政府的共同职责，政府财政部门应当按照《廉租住房保障资金管理办法》规定，确保各项财政专项资金的及时足额拨付。其次，我市可以考虑借鉴其他城市成熟的经验，积极探索廉租住房“共有产权、租售并举”模式的可行性。即通过向具备一定经济条件的家庭出售部分产权的方式，回收一部分建设资金，从而推动新的廉租房建设。第三，廉租房与公租房共同引入ＢＯＴ融资模式进行建设。由于廉租房与公租房同属于由政府主导建设，具有保障性的基础设施，而且在建成后可以向使用者收取租金，获取稳定的回报，因此，可以将廉租房与公租房共同捆绑形成ＢＯＴ项目。这样，既能减轻政府的财政压力，同时，通过ＢＯＴ形式引入竞争机制，充分利用民营企业经营效率高的优势，降低保障性住房的建设成本，提高廉租房的建造效率和成本。
2.积极拓宽房源，满足群众需求
针对政府建设廉租房投资大，周期长，难以在短期内提供足够的廉租房源问题，必须积极拓宽廉租房来源，才能满足群众需求。首先，政府可以出台相关优惠政策，如向房地产开发商适当减免税收、给予廉租房开发补贴、地价优惠和捆绑开发配套商业用房等形式，引导和鼓励个人、企业参与廉租房建设和运营，特别是在商品房小区开发时配套建设部分廉租房的方式，既加速了廉租房的建设，也能较好促进社会各阶层和谐稳定。其次，由政府向房地产开发商批量承租一批空置的小户型商品房，再将房屋按廉租房政策低价租赁给符合要求的家庭，其中的差价由政府补贴。这样，既解决了高品质廉租房来源问题，也可在当前国家对房地产行业宏观调控政策背景下帮助资金紧张的房地产开发商度过难关，确保不出现“烂尾楼”现象。第三，在房市低迷的时期，政府可以适当收购部分空置的商品房，然后按照廉租房的标准进行改造为适合低收入家庭居住的廉租房。政府通过收购空置房转化为廉租房的方式，既可以解决廉租房建设周期长的问题，又能盘活空置房资金。
3.构建保障性住房管理机构，实现统一领导
随着住房体制改革的不断深化，不仅廉租住房保障制度，包括经济适用房、公租房在内的整个住房保障制度已经成为我国社会主义市场经济条件下社会保障制度之一，需要建立起一种职权分明、政令畅通、监管得力、运作方便的保障性住房管理体制。为此，我们建议，我市应当积极参考国内其他城市的先进做法，尽快破除条块分割的局面，将现在一分为二（廉租住房归市房产局，经济适用房归市建设局）的住房保障工作分工模式重新构建，设立湘潭市住房保障局，主要职责包括贯彻执行国家、省、市社会住房保障和住房制度改革的政策法规，组织实施湘潭市住房保障制度建立和房改工作；研究和实施全市住房保障工作和房改有关政策、办法和中、长期工作规划和年度安排；负责全市廉租房、公租房和经济适用住房建设的统筹协调和日常管理工作等。住房保障局可以单独设立，也可以隶属于市房产局或劳动和社会保障局，但必须有一定的行政级别和正式编制，以利于统一管理湘潭市住房保障工作。
4.适时拓宽覆盖面，实现城乡统筹发展
城乡二元结构是我国特定历史时期形成的，以牺牲农村为代价优先发展城市的特殊社会结构形态。在这种体制下，广大农村户口的居民，无论是在农村居住，还是在城市生活，都无法享受城市居民的各项福利制度，包括廉租房保障制度。但是，随着改革开放的不断深入，破除城乡二元体制，实现城乡统筹，已是我国社会发展的必然趋势。湘潭市第十一届党代会报告指出：“以深化改革开放破除城乡体制机制障碍，增强统筹城乡发展、建设幸福湘潭的动力。鼓励有条件的农村人口就近转移到城镇落户，在就业、就学、就医、住房保障等方面享有与城镇居民同等待遇。”因此，我市在制订廉租房、公租房等保障房发展规划时，不仅要考虑城市中低收入住房困难家庭对保障性住房的需求，还应未雨绸缪，密切关注广大农民进城后对保障性住房的需求。在条件成熟时，逐步拓宽廉租房保障的覆盖面，将长期在城镇生活，但仍为农村户口的中低收入住房困难家庭纳入到廉租房保障范围里来，实现廉租房保障的城乡统筹。
5.转变廉租房建设模式，增进社会和谐稳定
集中建设大型廉租房小区，普遍存在着较为明显且难以克服的缺陷和弊端，特别是易形成城市分成穷人区和富人区的情况，极易激化潜在的社会矛盾，影响社会稳定。因此，集中建设模式已为国内大部分城市所放弃。而我市目前正在规划建设的两个廉租房小区规模都很大，如果继续延用过去集中建设的模式，无疑将给当地社区带来巨大的压力，甚至产生难以解决的严重的社会稳定问题。为此，我市即将新建的大型廉租房小区项目确需重新评估，尽早转变廉租房小区建设模式，实现廉租房、公租房与普通商品房混合建设的新格局。市政府可以通过制定相关政策，引导房地产开发商，特别是国有控股的房产开发企业在商品房小区内或周边配套建设几个单元的廉租房单元楼的方式建设廉租房，这样，既可以解决单独建设廉租房小区土地来源难解决，配套设施不完善等问题，又可以实现社会各阶层的居民混合居住，增强社会和谐稳定的因素。
6.完善准入、退出机制，保证公平公正
廉租房是政府提供给城市低收入家庭的福利性质的租赁房，只有符合条件的家庭才能享受廉租房实物配租，当承租户的经济条件得到改善，不能满足法定的承租条件时，就应当将配租的房屋及时退还廉租房管理部门。为保证实物配租的廉租房能够真正提供给最需要的家庭，切实保证公平公正，我们建议完善湘潭市廉租房实物配租的准入和退出机制，切实加强对廉租房实物配租申请家庭的资格审查和入住家庭的动态跟踪管理。首先，由廉租房主管部门主导，联合社区、街道和民政等部门，每年对廉租房住户进行年度审核。对于不符合承租条件的家庭，可以给予一定的过渡期。在过渡期内，政府给予一定的租金补助，并且优先满足其对公租房的租赁需求，打破廉租房保障分配后的“终身制”现象。其次，应充分发挥广大群众的监督作用，积极鼓励群众举报他人隐瞒收入的不法行为，将个人收入纳入到社会监督的网络中来。第三，应积极推动相关法规的修订，加大对违法行为的处罚力度，提高违法成本。一经查实存在隐瞒收入的行为，应当严厉处罚，并将其行为记入个人信用档案。通过完善准入和退出机制，让更多有困难的家庭居有其所，保证廉租房保障制度的公平公正。
7.加强后期管理和服务，提升廉租住户的幸福感
首先，针对廉租房小区困难家庭的具体情况，街道和社区应当积极建立起帮扶机制，为有劳动能力的失业居民提供公益性工作岗位；对孤寡老人、残疾人等特殊人群，可以组织志愿者或社会爱心人士给予一对一的援助。其次，街道和社区可以通过在小区内建设文化中心，添置体育健身器材，组织居民开展健康向上的娱乐活动等多种措施，改善廉租房小区居民的精神文化生活，形成良好的社会风气。第三，针对廉租房小区治安状况较差的实际情况，公安机关应尽可能安排警力加强对廉租房小区的巡逻，街道、社区也可将小区居民组织起来，配合公安机关搞好安全保卫工作，共同改善小区治安状况。只有通过采取积极措施提高廉租房后期管理和服务水平，才能让廉租户真正感受到社会的温暖，提升他们的幸福感，实现幸福湘潭的建设目标。